借地権付きマンションは本当にお得？安さの裏にある落とし穴　♯360

「同じ立地なのに、相場より2割以上安い」――そんな物件を見つけたら、土地の権利形態を確認してみてください。借地権付きマンションは購入価格を抑えやすい一方、毎月の地代や将来の売却のしにくさなど、所有権付きにはないコストやルールがあります。価格の安さだけで判断して後悔しないよう、違いと注意点を整理しておきましょう。

借地権付きマンションの仕組み

価格だけで選んでいませんか？

分譲マンションの土地の権利（敷地利用権）には、「所有権」と「借地権」の2種類があります。多くの物件は所有権付きで、敷地を区分所有者全員で共有しています。一方、借地権付きマンションは、建物の専有部分は自分のものでも、土地は地主から借りている状態です。

借地権は2種類ある

• 普通借地権：契約期間は30年以上で、満了後も更新できる
• 定期借地権：一般定期借地権は50年以上で、更新はできない

〔借地借家法第3条・第22条に基づく〕

所有権との主な違い

項目	所有権付き	借地権付き
土地の所有者	区分所有者全員	地主
購入価格	基準	2〜3割程度安い傾向
土地の固定資産税	負担あり	不要（地主が負担）
毎月の地代	不要	必要
解体積立金	不要	定期借地権では必要
売却・増改築	管理組合のルールに従う	地主の承諾が必要

〔出典：日本FP協会作成資料をもとに再構成〕

→ 物件選びの基本は【内部リンク：新築と中古マンションの選び方】で確認できます。

借地権付きマンションの総コスト

「安く買える」の落とし穴

購入価格が安くても、住み続ける間に地代などの支払いが積み重なります。

35年間の簡易試算

所有権付き5,000万円の物件が、借地権付きで3,750万円（25%安い）だったケースの一例です。

項目	金額の目安
購入価格の差	約1,250万円安い
地代（月2万円×35年）	約840万円
解体積立金（月1万円×35年）	約420万円
追加コストの合計	約1,260万円

価格差が、地代と積立金でほぼ相殺される計算になります。地代が値上がりすれば、負担はさらに増える可能性があります（※金額は一例で、物件や契約内容により異なり、個人差があります）【要ファクトチェック】。

→ 返済計画は【内部リンク：住宅ローンの無理のない借入額の目安】も参考にしてください。

購入前に確認したい4ステップ

契約書のここを見る

1. 定期借地権なら残存期間、普通借地権なら更新料の有無と条件
2. 地代の金額と、将来の改定ルールが明記されているか
3. 住宅ローンの融資額・借入期間に制限がないか
4. 売却・増改築時の地主の承諾と承諾料の条件

土地を所有しない分、担保価値が低めに評価され、ローンが組みにくい場合があります。また、借地権の譲渡には原則として地主の承諾が必要です〔民法第612条・借地借家法第19条に基づく〕。

確認の有無で変わること

場面	Before（確認なし）	After（確認あり）
住宅ローン	審査で想定外の減額	事前に借入可能額を把握
毎月の支出	地代の値上がりに驚く	改定ルールを踏まえて家計を設計
売却時	承諾料や買い手不足で難航	出口まで見通して購入

区分所有法の改正にも注目

2025年5月に成立した改正区分所有法では、建て替え決議などの要件が見直され、2026年4月から施行されています【要ファクトチェック】。最新情報は〔出典：法務省「区分所有法制の見直し」〕でご確認ください。

よくある質問

Q. 定期借地権の期間が終わったら？

A. 原則として建物を解体し、土地を地主に返します。そのため解体積立金が必要になります。

Q. 資産価値は下がりやすい？

A. 定期借地権では、残存期間が短くなるほど価値が下がり、売却しにくくなる傾向があります。

まとめ

• 借地権付きマンションは購入価格を2〜3割程度抑えやすい
• 地代・解体積立金を含めた総コストで比較することが大切
• 残存期間、地代の改定ルール、ローン条件を事前に確認する
• 売却・増改築には地主の承諾が必要になる場合がある

まずは気になる物件の契約書で、借地期間と地代の条件をチェックしてみてはいかがでしょうか。借地権付き物件に対応する住宅ローンは金融機関によって条件が異なるため、複数の公式サイトで比較するのも選択肢の一つです。ただし、審査結果や金利は個人の状況によって異なります。【PR】

→ 【内部リンク：住宅ローンの金利タイプと比較のポイント】

※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の物件や金融商品の購入を勧めるものではありません。最新情報は国土交通省・法務省の公式サイトをご確認ください。